這些費用不能亂收

　　●電梯、景觀等共用共有設施設備運行維護檢測費用納入物業服務成本，不再由物業公司另行收取

　　●堅決取消物業公司強制收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務費等不合理的自定收費項目

　　這些項目物業應公示

　　●承接本小區物業的承接查驗報告，共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權屬

　　●物業服務企業名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據、舉報電話等

　　●利用、占用物業共用部位和共用設施設備設置廣告、車位車庫以及進行其他經營活動歸屬全體業主的收益

　　8月8日下午，省發改委在官網發布通知，公布了新修訂的《陜西省物業服務收費管理辦法》。該辦法由陜西省發展和改革委員會、陜西省住房和城鄉建設廳、陜西省市場監督管理局聯合印發，自2019年9月1日起執行，有效期5年。

　　原陜西省物價局、陜西省住房和城鄉建設廳印發的《陜西省物業服務收費管理實施辦法》(陜價服發〔2014〕85號)以及《陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法》(陜價服發〔2012〕128號)同時廢止。

　　華商報記者第一時間邀請省發改委工作人員和業內專家對新修訂《陜西省物業服務收費管理辦法》進行了解讀。

　　堅決取消強制向業主收取公攤耗能費等

　　省發改委工作人員介紹，新《辦法》共5章31條，主要內容有三方面：

　　第一、明確了物業服務收費項目內涵及計費方式。

　　按照國家有關要求，規范了物業服務費、停車服務費、其他服務費的成本構成，將電梯、景觀等共用共有設施設備運行維護檢測費用納入物業服務成本，不再由物業公司另行收取。

　　規定了物業服務費、停車服務費、其他服務費計收標準、計收時間，以及房屋、車位空置期間的費用減免政策。

　　第二、明確了物業服務收費的管理方式。

　　物業服務收費為屬地管理。成立業主大會之前的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價，由各市、縣依據《辦法》并結合實際制定具體實施細則(標準)。

　　第三、明確了物業服務收費行為規范與監督管理。

　　堅決取消不合理收費。根據《物權法》《物業管理條例》等相關法規，結合我省正在實施的居民用電“抄表到戶”政策，明確水電氣暖專營單位、物業公司、業主各自承擔的維修(費用)責任。堅決取消物業公司強制向業主收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務費等不合理的自定收費項目，業主可以自行或者委托物業公司清運裝修產生的垃圾，委托物業公司清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。

　　保障業主對相關事宜的知情權。要求物業公司在物業管理區域內的顯著位置公示承接本小區物業的承接查驗報告，共用部位、共用設施設備分布圖，車位屬性，以及物業公司名稱、服務項目、服務標準、計費方式、收費標準、收費依據以及價格舉報電話，接受業主監督，不得向業主收取任何未予標明及公示的費用。同時按要求定期將利用、占用物業共用部位和共用設施設備設置廣告、車位車庫以及進行其他經營活動歸屬全體業主的收益據實公布。

　　業內專家點評：新辦法確實有不少亮點

　　新修訂的《陜西省物業服務收費管理辦法》公布后，業內專家何志恒第一時間看了全文。他表示新辦法確實有不少亮點。

　　1.明確了收停車服務費要接受業主或者業主大會的委托

　　原文：停車服務費是指物業服務企業接受業主或者業主大會的委托，按照停放服務合同約定，在物業管理區域內對指定場地(所)停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。

　　點評：這個規定明確了停車服務費要接受業主或者業主大會的委托，按照停放服務合同約定收取費用，解決了過去只在門口設道閘、控制進出、沒有服務、本質收取業主共有場地占道費的所謂“停車管理費”問題。

　　2.要漲物業費須成立業委會，有利于促進業主大會成立

　　原文：成立業主大會之前的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業的物業服務費和停車服務費實行市場調節價。

　　點評：明確了成立業主大會之前實行政府指導價，成立之后實行市場調節價。也就是說，想要漲物業費必須要成立業主大會，這有利于促進業主大會的成立，有利于逐步理順長期以來存在的質價不符問題。

　　3.物業服務企業承擔物業管理區域內公共管線和設施設備的維修、養護、更新等責任

　　原文：未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應當計入物業服務費成本，并由物業服務企業承擔物業管理區域內公共管線和設施設備的維修、養護、更新等責任，不得在物業服務費之外再單獨收取相關費用，各地可以根據實際情況制定核算辦法。

　　點評：明確了管道(線)維修的責任和費用劃分，有利于推動專營單位向終端用戶收取費用，解決長期以來存在的水電暖等代收代繳與物業服務費捆綁問題，有利于促進物業服務水平改善和提升，有利于化解物業服務矛盾。

　　4.縮短空置房計算標準，由連續六個月調整為1個月以上

　　原文：經業主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位經物業服務企業登記確認后，其空置期間的物業服務費、停車服務費應當下調。

　　點評：縮短了過去辦法規定的連續六個月空置房計算標準，客觀公正、合理合法地收取業主物業服務費，既減輕了業主不必要的負擔，也有利于化解物業矛盾。

　　5.自備供暖小區采暖結束后必須公布收支情況

　　原文：自備供暖(冷)的小區，其采暖(冷)費由物業服務企業或者專營單位提出收費方案(政府對供暖補貼的，補貼方案應當包括在收費方案內)，必須經業主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上的業主同意后據實收取。采暖(冷)期結束后，必須向全體業主公布收支情況。

　　點評：有利于自備供暖(冷)費用財務透明，有利于化解物業矛盾。

　　6.物業應公示承接查驗報告，有利于從源頭化解矛盾

　　原文：物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示承接本小區物業的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權屬，便于業主查詢。

　　點評：規定物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示承接本小區物業的承接查驗報告，有利于從根本上促進建設單位有效解決工程質量遺留問題，有利于業主接收合格的房產，有利于化解許多小區源頭存在的物業矛盾。

　　7.明確了共有收益的公示時間要求，有利于化解矛盾

　　原文：物業服務企業要在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料，物業服務企業應當提供便利。鼓勵物業服務企業向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用(構成)支出明細。

　　點評：明確了共有收益的公示時機和公示時間要求，信息透明，有利于化解物業矛盾。

　　8.物業與專營單位簽訂的相關合同應當向全體業主公開

　　原文：物業服務企業與專營單位簽訂的相關合同應當向全體業主公開，不得損害業主利益。

　　點評：上個采暖季個別物業公司被業主懷疑“偷暖”的事情，讓西安市民印象很深，規定這一點有助于避免類似情況發生。

　　9.不得限制業主在自有車位停未登記車

　　原文：同一小區內，面積小于標準車位的停車服務費應當適當優惠……物業服務企業在收到業主告知后，不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。

　　點評：對物業的不合理做法做了否定，這些規定很新。

　　臨時停車30分鐘之內不得收取費用

　　在公開征求意見階段，華商報曾經進行過報道，概括了10大亮點，這些亮點包括：

　　再次明示物業服務費構成，讓業主知道錢用在哪里;

　　前期物業須執行政府指導價，想提高收費就要支持成立業主大會;

　　明確了酬金制收費方式，為酬金制推廣提供支撐;

　　明確停車服務費成本核算方法，亂收費將被遏制;

　　對節假日探親停車收費實行優惠，對為業主提供服務的臨停車輛免費;

　　未交付的房屋和停車位，應由建設單位交物業費和停車服務費;

　　自備供暖小區在采暖期結束后，要向全體業主公布收支情況;

　　小區物業的承接查驗報告要公示，有利于減少建設單位遺留問題;

　　物業服務費、停車服務費等公示時間，不得少于一個月;

　　“只收費不服務、少服務多收費”，嚴肅查處并納入失信企業名單。

　　華商報記者對照剛發布的辦法發現，除了“對節假日探親停車收費實行優惠，對為業主提供服務的臨停車輛免費”這一條有改動外，其他亮點都有保留。

　　這一點改動后的相應內容規定：“鼓勵對物業管理區域內短時停車服務費實行優惠，對臨時車輛停放服務費應當限定單日收費最高上限。”“下列車輛臨時進入物業管理區域內停放的，不得收取費用：(一)臨時停放30分鐘之內的車輛;(二)執行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛;(三)殘疾人車輛(僅限小區地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛)。”

　　公開征求意見階段，華商報還報道了專家提出了6點建議。

　　專家提出的“明確共有收益可用于保修期滿后的維修和更新、改造”的建議雖然未被寫入，但在第二十五條有相關規定：“利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，所得收益歸屬全體業主所有，優先用于抵扣物業服務費或者專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”

　　對征求意見階段專家提出的其他建議，如“對小區共有收益可規定由政府部門委托審計事務所審計”“鼓勵業主大會委托第三方專業機構對物業服務標準和費用進行測算”等仍未寫入。 華商報記者 馬虎振 實習生 井爽

　　為什么要制定新《辦法》?

　　物業公司收費行為不規范

　　隨意收取公攤耗能費

　　車位權屬及公共收益等不明晰

　　省發改委工作人員介紹，首先是定價權限發生了變化。2018年，經省政府同意，國家發改委審核，《陜西省定價目錄》(2018版)規定，普通住宅小區(多層、高層)前期物業、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和交通工具停放服務費(以下簡稱“停車服務費”)實行政府指導價，具體標準由設區市、縣人民政府制定。

　　其次，群眾對現行物業服務收費意見較大。我省現階段物業服務收費政策文件主要有兩個，即《陜西省物業服務收費管理實施辦法》(陜價服發〔2014〕85號)和《陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法》(陜價服發〔2012〕128號)，均實施超過5年，其部分內容已不適應國家新修訂的《物業管理條例》和《陜西省定價目錄》(2018版)相關規定。

　　一是物業公司隨意收取公攤耗能費。按照現行物業服務收費政策規定，物業小區內的公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業公司應單獨計量，嚴格按照水電價格政策據實分攤并定期公布。但實際上絕大多數物業公司并沒有執行“據實分攤并定期公布”的規定，而是直接通過定額或者加價電費等方式向業主收取，也未向業主公開水電公攤費用的計算方法和詳細數據，業主對此反應強烈。

　　二是物業公司收費行為不規范。按照規定，物業公司如果提供《物業服務合同》或者《前期物業服務合同》以外的服務并收費的，必須事先征得業主或者業主委員會的同意。但在現實中，部分物業公司尤其在前期物業管理期間，在業主收房之前對物業服務相關政策的了解和把握不足時就與業主簽訂了物業服務合同，還有些開發商采取“物業交付”等方式引導業主簽訂增值服務合同，損害了業主利益。

　　三是車位權屬、共用部位、共用設施設備以及公共收益不明晰。《物權法》和《物業管理條例》規定，利用物業共用部位、共用設施設備經營的收益歸屬全體業主。但事實上部分物業公司沒有將公共收益據實公示，小區業主對共有部位、共有設施設備、車位權屬等相關信息一概不知，對公共收益也了解甚少，無法保障自身利益。

　　為制定新《辦法》，省發展改革委、省住房城鄉建設廳、省市場監督管理局自3月19日至4月3日，公開征求對《辦法》(征求意見稿)的意見建議，采納了群眾、人大代表、政協委員，以及律師、業委會代表、物業公司等多方面意見建議。