省政協(xié)常委，西安歐亞學院董事長、院長胡建波

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造難點及對策分析

　　一是分類實施。目前，老舊小區(qū)改造對象主要指2000年前建成使用的小區(qū)，僅以建成年代劃分改造標準顯得過于粗放。老舊小區(qū)按照屬性可分為機關(guān)企事業(yè)單位家屬院、城市低洼改造小區(qū)、房地局公房、第一批商品房小區(qū);按面積大小可細分為零散分式老舊小區(qū)、較成規(guī)模小區(qū)、大型小區(qū);按房齡可分為20—30年、30—40年、40年以上小區(qū)。對這些小區(qū)，建議按照不同分類制定差異化改造標準，并結(jié)合小區(qū)居民需求，開展個性化改造。

　　二是突出重點。老舊小區(qū)改造既有改善群眾生活環(huán)境的考慮，也有改善城市區(qū)域形象的作用，應將小區(qū)改造分為形象改造和功能改造兩大類，對于不同小區(qū)應制定不同的重點改造內(nèi)容，避免“一刀切”式的改造標準。另一方面應避免“撒胡椒面”，選擇重點區(qū)域和節(jié)點，比如與全運會密切相關(guān)區(qū)域，應當高標準地進行改造提升。

　　三是街區(qū)統(tǒng)籌。老舊小區(qū)改造不僅要改善群眾生活環(huán)境，更應服務于城市有機更新的歷史周期和城市生命周期。對于密集分布又“散而小”的老舊小區(qū)院落組成的街區(qū)，改造的著眼點應調(diào)整到街區(qū)生活功能的完善上。除了水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施，工程重點應當考慮消防通道、停車位及街區(qū)交通組織和公共安全上。還應拆墻通路，形成具有一定管理規(guī)模的街區(qū)，讓改造更多體現(xiàn)出公共性。

　　四是多元參與。現(xiàn)行的改造工程具有較為鮮明的行政命令特點，政府是推動改造的主體，雖然有利于快速推進改造，但不利于改造的深入推進和精準滿足需求。應該讓老舊小區(qū)的關(guān)鍵利益相關(guān)者參與進來，共同商議，確定具體改造方案。

　　省民盟高等教育委員會委員、西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局老舊小區(qū)改造專家委員會委員陳昌宏代表省民盟

　　建立健全老舊小區(qū)長效管理機制

　　一、充分發(fā)揮市場配置的權(quán)重作用。考慮到不同老舊小區(qū)的實際情況，如土地空間條件、居民年齡分布等，制定更加精細的政策，充分引入社會資本，明確社會資本在各個老舊小區(qū)改造中的最低比例，并計入考核項，更好發(fā)揮政府“引導”而非“主導”作用，完善投入分攤和多元化投融資機制。在吸引社會資本的同時，充分考慮小區(qū)的實際情況，積極推進老舊小區(qū)變片區(qū)變大區(qū)的創(chuàng)新政策，激發(fā)社會資本投資的積極性。

　　二、充分發(fā)揮基層組織的協(xié)調(diào)作用。充分調(diào)動人民群眾的積極性，發(fā)揮退休老干部、老黨員、“兩代表一委員”在改造過程中的組織、協(xié)調(diào)、協(xié)商作用。街道、社區(qū)應引導居民轉(zhuǎn)變思維方式，成立自治小組，實現(xiàn)共治共管。針對居民改造意愿強烈，反映突出的問題，應在充分征求居民意見的基礎(chǔ)上，明確告知相關(guān)政策及可能引發(fā)的后果(如：室內(nèi)改造對日常生活影響的細節(jié)等)。基層組織應和設(shè)計院充分協(xié)商，在制定改造設(shè)計方案的同時，會同EPC施工方做出改造相關(guān)標準及費用清單，再次征求居民意見，決定是否改造。

　　三、盡快制定和健全長效管理機制細則，完善法律層面的問題清單。老舊小區(qū)改造工作需要制定好相關(guān)的規(guī)章制度、明確相關(guān)人員的主體責任，做到“有法可依，有責可糾”。同時，要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的監(jiān)督作用，充分吸收業(yè)主代表參與工程現(xiàn)場監(jiān)督及驗收復核工作，加強審計、巡視，確保改造工程善始善終、不留“爛尾”。要明確區(qū)分政府、市場及居民的責任清單，不斷完善和加強老舊小區(qū)綜合整治的后續(xù)管理工作。

　　省政協(xié)委員、中鐵一局集團有限公司巡視員張為和

　　突出改善居住功能把惠民工程辦好辦實

　　一、把改善居住功能擺在首位，杜絕“面子工程”。房子是用來住的，不是用來看的。從根本上講，就是要在“里子”上下足功夫。從實施情況看，一些功能性問題已經(jīng)有所考慮，但一些地區(qū)的改造方案還存在單純追求建筑外立面美觀的傾向。建議相關(guān)部門明確老舊小區(qū)改造必須遵循“安全性、功能性、便捷性、舒適性、美觀性”的基本邏輯，落實“一區(qū)一策”“一樓一策”的要求，著力完善群眾參與、群眾監(jiān)督和工程考核評價機制，確保將改善居住功能擺在首位。

　　二、優(yōu)化資源配置，將有限的資金用在刀刃上。一是要建立相應的財政補貼傾斜政策。在嚴格控制資金預算總額的前提下，適度提高老舊小區(qū)加裝電梯、室內(nèi)管網(wǎng)改造等項目的補貼標準，同時壓縮非功能性改造的資金預算，減輕居民出資壓力。二是要建立嚴格的資金管控機制。以加強資金預算、管控和支付為手段，牢牢把住方案制定、過程監(jiān)管、工程驗收等關(guān)口，確保該花的錢堅決不省、不該花的錢堅決不花，真正體現(xiàn)功能性改造的導向，增強群眾的獲得感。

　　三、加強組織協(xié)調(diào)，推動各方面形成合力。老舊小區(qū)改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，需要各部門、各方面密切配合。以西安市老舊小區(qū)改造為例，雖然多數(shù)居民接入市政供熱管網(wǎng)的意愿強烈，但這從根本上取決于市政供熱能力、管網(wǎng)接口等因素。類似還有供水管網(wǎng)、供電設(shè)備和線路改造等問題，相關(guān)工作涉及省屬企業(yè)和中央企業(yè)。目前，各市(區(qū))也成立了相應協(xié)調(diào)機構(gòu)，但在協(xié)調(diào)力度和效果上仍有待加強。建議我省進一步健全完善協(xié)調(diào)工作機制，疏通老舊小區(qū)改造工作中的堵點，推動各方形成合力。

　　巨人通力電梯有限公司陜西分公司更新改造業(yè)務經(jīng)理肖勝群

　　加快老舊小區(qū)加裝電梯進度的建議

　　第一，資金困難。一方面，加裝電梯業(yè)主承擔費用偏大。另一方面，政府補貼從審批到下?lián)苄杞?jīng)過多道手續(xù)，經(jīng)常因補貼遲遲不到位而影響電梯公司資金流轉(zhuǎn)和積極性。建議：1.出臺相應金融解決方案。如銀行向居民提供貸款，居民以分期付款的方式出資;或由第三方投資，通過租賃電梯收回成本。2.簡化、公示補貼程序。

　　第二，技術(shù)復雜。加裝電梯涉及多個部門，卻沒有專門的機構(gòu)牽頭，導致市場魚龍混雜，加裝方案爭議較多，影響加裝進度。建議：提前收集好電梯建設(shè)工程設(shè)計所需的資料，結(jié)合實際情況，在保證質(zhì)量和安全前提下，對老舊小區(qū)加裝電梯必要的平臺、連廊等在規(guī)劃上予以許可。

　　第三，資源浪費。就目前實際情況來看，先出加裝方案，后確定電梯公司，導致多家電梯公司重復設(shè)計，造成資源浪費，進而拉高加裝電梯成本。建議：由政府先全額補貼老舊小區(qū)改造設(shè)計費用，設(shè)計方案確定后，再由小區(qū)招標施工。

　　第四，政策限制了自主改造的活力。按照目前政策，只要不是2000年以前建的樓都不能加裝電梯。即使業(yè)主自籌資金擬加裝電梯，但因沒有支持商品房小區(qū)自主加裝電梯的政策文件，業(yè)主不能提出規(guī)劃審批申請。建議：允許2000年以后建成的多層住宅加裝電梯，釋放小區(qū)自主改造活力，使居民小區(qū)改造進入良性循環(huán)。

　　綜上所述，政府部門應提高居民對老舊小區(qū)加裝電梯政策、流程的知曉率，指導小區(qū)做好加裝電梯的排查摸底和方案擬定，調(diào)解突出矛盾，分批建設(shè)、循序漸進，抓住老舊小區(qū)改造的機會窗口，解決困難群眾上下樓之痛。

　　省政協(xié)委員、陜西隆翔停車設(shè)備集團有限公司董事長馮小隆

　　關(guān)于完善老舊小區(qū)停車設(shè)施的建議

　　一、整合停車資源。在規(guī)劃部門的統(tǒng)一指導下，按照控制性規(guī)劃及城市設(shè)計要求，整合老舊小區(qū)周邊的空間資源，將相鄰老舊小區(qū)統(tǒng)籌實施，騰退公共空間，優(yōu)先配建停車位等便民設(shè)施，解決停車需求。由政府相關(guān)部門牽頭搭建智慧停車平臺，統(tǒng)一抓取停車信息，盤活現(xiàn)有停車資源，實現(xiàn)停車信息共享，最大限度緩解老舊小區(qū)停車難題。

　　二、加快政策落地。充分發(fā)揮基層組織力量。街辦、社區(qū)要指導、幫助老舊小區(qū)開展改造工作，有業(yè)委會的小區(qū)要積極發(fā)揮業(yè)委會的作用，對于“三無小區(qū)”要上門服務、親自幫建，做好宣傳、化解矛盾、解決困難，切實做好基礎(chǔ)性的前置工作，得到住戶支持，加快改造步伐。完善停車政策配套。立體停車位占地面積小、空間利用率高，是解決老舊小區(qū)停車問題的有效手段。但立體車位無法進行產(chǎn)權(quán)登記的問題降低了住戶建設(shè)熱情。建議政府相關(guān)部門盡快落實機械式立體車位產(chǎn)權(quán)登記問題，調(diào)動小區(qū)業(yè)主建設(shè)立體停車位的積極性和主動性。

　　三、拓寬資金渠道。作為民生工程，立體車位建設(shè)成本高回收周期長，鑒于此政府應設(shè)立立體車位建設(shè)專項補貼，加快老舊小區(qū)停車設(shè)施建設(shè)步伐。注重市場化運作，按照“誰出資、誰受益”原則，積極探索老舊小區(qū)改造的投資收益模式，合理利用老舊小區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，充分挖掘商業(yè)潛力，給予政策扶持，簡化審批程序，鼓勵企業(yè)進行合理的商業(yè)開發(fā)，充分調(diào)動社會各方力量共同參與老舊小區(qū)改造，努力將老舊小區(qū)打造成“環(huán)境整潔、配套完善、管理有序”的美麗新家園。

　　西安建筑科技大學建筑學院教師楊光炤

　　關(guān)于設(shè)立社區(qū)規(guī)劃師制度的建議

　　(一)建立制度。鼓勵各市(區(qū))根據(jù)自身情況，建立和推廣由規(guī)劃設(shè)計骨干組隊掛點擔任各社區(qū)規(guī)劃師的制度，為社區(qū)層面科學規(guī)劃、有序推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造各項工作提供制度保障，讓原本相對松散的老舊小區(qū)改造向制度化發(fā)展。社區(qū)規(guī)劃師的具體職責包括專業(yè)咨詢、設(shè)計把控、實施協(xié)調(diào)、技術(shù)服務等方面。

　　(二)創(chuàng)新理念。以《陜西省關(guān)于推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施意見》為依據(jù)，高起點、高標準、高水平進行建筑、綠化、景觀、文化等城市設(shè)計統(tǒng)籌，營造建筑可閱讀、街區(qū)能漫步、小區(qū)有溫度的高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境和特色風貌。同時，以社區(qū)規(guī)劃師深度參與城市管理為契機，推動更多的專業(yè)機構(gòu)、專業(yè)組織、專業(yè)人員加入老舊小區(qū)改造和管理，完善多元主體協(xié)商、共建共治共享的社區(qū)治理格局。

　　(三)拓寬人才引進渠道。以政府購買公共服務形式進行聘任，吸引高校相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覉F隊，以及熱心社區(qū)公共事業(yè)的建筑、設(shè)計、景觀人才擔任社區(qū)規(guī)劃師，通過專業(yè)介入，讓老舊小區(qū)重新煥發(fā)活力，建立考評、退出機制，增強社區(qū)規(guī)劃師的主觀能動性和活力。同時建議設(shè)立專項資金，支持院校以老舊小區(qū)改造為課題開展研究實踐。

　　(四)建立長效機制。發(fā)改、住建、財政等部門參與確定社區(qū)規(guī)劃師的年度任務清單，并由對口的基層組織在征詢居民意見的基礎(chǔ)上，會同社區(qū)規(guī)劃師制定年度工作計劃。住建等部門在進行老舊小區(qū)改造項目前，專項征詢社區(qū)規(guī)劃師的意見建議。建議在市、區(qū)兩級建立“社區(qū)規(guī)劃師辦公室”，保障社區(qū)規(guī)劃師制度有效推進。

　　省政協(xié)常委，省農(nóng)村信用社聯(lián)合社黨委書記、理事長毛亞社

　　做好老舊小區(qū)改造金融支持的建議

　　金融支持老舊小區(qū)改造面臨的主要困難。

　　(一)經(jīng)營主體不明確。當前我省在老舊小區(qū)改造實施過程中，缺少法人治理健全的投資、建設(shè)、運營、管理主體，部分老舊小區(qū)屬“三無小區(qū)”，建設(shè)年代久遠、基礎(chǔ)資料缺失，金融支持中的融資主體不明確。

　　(二)盈利模式不穩(wěn)定。目前老舊小區(qū)所有改造項目均以公益性項目為主，改造完成后收益來源主要為物業(yè)管理費，收益方式較為單一，前期建設(shè)投入難以達到足額有效回報。

　　(三)改造技術(shù)標準不統(tǒng)一。老舊小區(qū)改造量大面廣，小區(qū)居民對于改造項目、標準、內(nèi)容訴求不同，個性化問題比較突出。管理機制和權(quán)屬問題亟待解決，后期管理過程中容易引發(fā)糾紛，對信貸資產(chǎn)質(zhì)量形成一定風險。

　　相關(guān)建議：

　　(一)明確老舊小區(qū)改造的建設(shè)運營管理主體。建議各區(qū)縣政府成立老舊小區(qū)投資運營管理公司，明確建設(shè)運營主體責任，負責轄內(nèi)老舊小區(qū)改造的立項、規(guī)劃、施工運營及后期管理工作，明確金融機構(gòu)貸款主體，以便金融機構(gòu)對老舊小區(qū)建設(shè)實施融資服務及金融支持，實現(xiàn)多部門單項工程統(tǒng)籌實施，一次性完成基礎(chǔ)設(shè)施改造，一攬子解決老舊小區(qū)面臨的難題。

　　(二)探索老舊小區(qū)改造保本微利的可持續(xù)經(jīng)營機制。在老舊小區(qū)改造建設(shè)運營管理主體明確的前提下，建議探索和建立業(yè)主、投資、管理多方參與的經(jīng)營機制，實現(xiàn)老舊小區(qū)改造的可持續(xù)實施，建立健全政府、居民與社會力量合理共擔機制，通過盤活社區(qū)資源，激活小區(qū)“造血功能”，平衡資本投入和收益，通過市場化方式吸引更多社會力量參與改造、共建和運營。

　　居民代表李琦

　　八府莊小區(qū)改造中遇到的問題與建議

　　一、總體改造規(guī)劃不明確，宣傳解釋不到位。八府莊小區(qū)的改造信息基本就是在小區(qū)部分區(qū)域放置一些介紹極為簡單的告示板，或者是張貼一些打印的意見收集表。作為業(yè)主，沒有人或單位與我溝通過這些改造是否是我需要的，百姓錢花得不明白，怎么能支持工作?建議相關(guān)部門加強對小區(qū)居民的意見收集，加強政策規(guī)劃方面的宣傳，同時做好改造項目的公示和解釋工作。

　　二、改造過程中多次造成居民財產(chǎn)損失。最近小區(qū)因施工方砸壞了業(yè)主汽車，發(fā)生了業(yè)主阻攔施工的事件，我們家也感同身受。前期，施工指揮部為追趕工期，在沒有任何通知的情況下就拆卸了我家的防盜網(wǎng)，破壞了窗戶的鎖扣，此時我還在外地，造成了極大的安全隱患。同時，拆卸后的防盜網(wǎng)不翼而飛，防盜網(wǎng)中放置的家庭用品也全部不見了。同樣的事例在小區(qū)相當普遍。建議加強對基層組織和施工方的監(jiān)管，把黨的好政策落實好。

　　三、資源浪費，設(shè)計不美觀。小區(qū)改造之初，就對樓內(nèi)進行了粉刷，然后繼續(xù)改造外立面、樓梯扶手等，新粉刷后的樓內(nèi)又變的臟亂不堪。不少樓梯扶手只需更換扶手面即可繼續(xù)使用，施工方卻全部拆除換新。建議合理利用資金，把好鋼用到刀刃上。

　　四、關(guān)于加裝電梯的一點意見。這一點，我是受委托代表那些長期被困樓上無法下樓、突發(fā)疾病只能被背下樓再上擔架的老舊小區(qū)老年人表達訴求，希望各級領(lǐng)導重視加裝電梯工作，解決老年人下樓“最后一公里”的問題。正因為這件事有難度，才需要政府部門出面組織協(xié)調(diào)、論證攻關(guān)、集思廣益、克服困難。

　　本版圖片由記者杜靜波攝