備受關注的2020年西安義務教育學區劃分，終于在6月中旬公布。對于許多家長來說，他們更關心在新的政策下如何讓孩子上一所稱心的學校。

　　現在問題來了：買了學區房或者承諾有學位的房子，就一定能上名校嗎?

　　市場

　　西安義務教育學區劃分公布 有的房子忙說“我有上學資格”

　　6月18日下午，西安2020年義務教育學區劃分對外公布，關注的不光是家長們——忙著查自己孩子能夠上哪所學校。這一消息還引起了不少房地產銷售人士的注意——有的樓盤今年劃到了名校范圍之內，新的學區劃分毫無疑問是自家房源的最好賣點。

　　在西安城南某房產中介工作的常先生，第一時間更新了自己的微信朋友圈：地鐵口帶上學指標有證可按揭。其實常先生推送的這個樓盤所指學校并不在劃片公示范圍，因為這是一所有獨立法人資格的全日制民辦學校，但相比公辦學校對戶口等資格要求或者因報名人數過多帶來的搖號不確定因素，自稱“附帶上學資格”可以說是這套房子最吸引人之處。

　　有市民反映，近期在看房過程中，有些樓盤銷售人員會強調如某某學校學位等信息。

　　“自西安2018年發文禁止將房屋銷售與學區學位相關聯，這兩年新樓盤直白宣傳學位房的現象大為減少，但教育一直是影響買房的重要因素，劃到優質學區的樓盤或者帶上學資格的存量房仍希望以此來促進銷售或者獲得更多溢價。”美城股份首席市場分析師沈瑋表示。

　　在疫情影響下，房產銷售面臨不小的挑戰。據諸葛找房統計，截至6月24日，西安二手房掛牌房源達92504套，比去年末差不多增加3萬套，其中有1529套房源降價。新房市場則冷熱不均，由于高價改善房源不斷推出，搖號主要出現在一些剛需項目。

　　全國樓市亦處在分化狀態，唯一熱度不減的是學區房：最近一段時間，北京、深圳、上海等地相繼傳出學區房價格上漲消息，北京一套20年房齡的學區房一夜漲價700萬，令人咋舌。

　　現狀

　　存量學位房價格居高不下 上學指標溢價往往在20%以上

　　無論在教育資源緊俏的北京和上海，還是在熱點二線城市，學區房需求從未冷卻。

　　嚴格來說，西安樓盤基本都算學區房，都能劃分到相應學區，區別在于學校優質與否的問題。西安基礎教育資源的不足，實際上更多是優質教育資源分配的不平衡。

　　目前來看，西安學校周邊的房產價格，除了教育資源加持，也隨著區域房價而起伏。

　　從二手房網站和房產中介的反饋看，高新一小、高新一中附近帶有上學指標的次新房，掛牌價達3萬元/㎡以上，房齡近20年的二手房若有上學資格，每平售價也要2.5萬元左右。對此，一位房地產營銷人士稱，學校熱度和地段對房產價值影響較大，南三環外的高新國際學校周邊，雖然也算在高新區，帶上學指標的存量房每平就要便宜約五千元左右。

　　當然在同等條件下，上學指標顯得更有價值。在太白南路一家房產中介，一位王姓房產經紀人告訴華商報記者，他們售賣的帶上學資格的小區有兩個，雖然只隔一條街，價格卻存在差異。這兩個小區分別對應兩所小學，其中一個小區上學資格限6年段小學在讀周期、可循環使用，另一小區每套房子只有一個上學指標，因此掛牌房源每平差價超過三千元。

　　一位80后家長張曉(化名)表示，西安民辦名校大多集中在高新、曲江，不少家長為了讓孩子不輸在起跑線上，不惜花重金、買學區、托關系讓孩子“上好學”。以高新區附帶某小學和初中“雙指標”的二手房為例，帶名額的房子報價比不帶名額的報價高出至少四分之一。

　　沈瑋表示，上學名額給存量房產帶來的溢價往往在20%以上，甚至小學、初中等不同義務教育段單獨一個指標也會分別對應一個溢價。

　　探因

　　買房上學有家長不惜重金 背后是優質教育資源不均衡

　　“孟母三遷”其實有許多現實寫照：站在家長的角度，只要條件許可，給孩子提供良好的教育環境，選擇一個好的學校他們是愿意傾盡全力的。

　　“孩子能不能‘學進去’要看孩子自身，有沒有創造條件就屬于家長的‘責任’了。”80后李亮(化名)的看法是這樣的，買房子解決上學問題，就是想給孩子創造一個好的條件。最近，她在西安高新區購買了一套帶有某名校學位的二手房，總價超過600萬元，“已經提前核實過了，這套房子帶有上學指標，之前沒被用過，所以交易后還能用這個指標入學。”

　　張曉的選擇與李亮相反。她在碑林區有一套帶上學名額的房子，但孩子卻沒有在那里入學。張曉解釋，若家里有一個孩子購置一套學位房，有一個小學指標和初中指標也就夠了。但她生了二胎，需要四個義務教育名額。如果在碑林區上了小學，學籍不在一個區，很可能初中就上不了相對好的公辦學校。所以，她提早就另購了學區房，解決兩個孩子教育問題。

　　據了解，目前市面上所謂的學位房，對應的大多是民辦學校，一房一指標，用過就沒有了，是否落戶視具體情況而定;公辦學校對應的是劃片范圍內的“學區房”，不限名額。

　　經濟觀察人士周文豪認為，帶上學指標的房子之所以受到關注，背后呈現出來的矛盾是：民眾對于優質教育的追求與社會所能提供的優質學校不足的差距，“由于教育資源的含金量因供需矛盾而被放大，家長們為了追求優質教育而去追求學區房無可厚非。”

　　警惕

　　買學位房一定上名校?小心掉進學位的坑

　　過去，西安民辦與公辦學校招生是分開的，所以不少家長傾向于給孩子上學上“雙保險”。

　　進入2020年，西安義務教育入學規則發生變化。公民同招背景下，“雙保險”玩不轉了。

　　伴隨適齡學生數量增加和學區劃片變化，一些原本與名校毗鄰的學區房，需要重新就近調配來解決入學問題。近期，西安部分小區就因此引起了家長維權糾紛。

　　也就是說，買了學區房，目前來看并不能保證百分之一百能上名校。

　　那么西安一些樓盤引進重點學校的資源或招牌，建立重點校分校、簽約學位房靠譜嗎?

　　對此，花費重金購買了存量學位房的李亮表示自己很忐忑，就擔心未來招生政策發生變化，就上不了了，“估計還得忐忑一年，因為我的孩子明年才上小學。”

　　李亮表示，相比他買的房子對應學校以學位卡為憑，市面上一些存量學位房更不靠譜。因為很多全靠口頭承諾或者補充協議，一旦發生變故豈不是花費的積蓄都要打水漂了?

　　家長李小燕(化名)對于簽約學位房并不完全信任。她認為，僅憑銷售中的宣傳說辭，可能會掉進“陷阱”。畢竟沒有入住的房子都還沒有劃分學區，“簽約”“引進”某種意義上說都是特殊渠道，能否順利入學并享受到與學校品牌相符的教育資源都存在一定的不可預知性，“并且退一萬步講，即使真的能上某牛校的分校，但牛校牛不代表分校也牛，畢竟很多管理體系不是一回事，師資沉淀和校風生源等都不可同日而語。”

　　資深房產銷售人士趙利偉表示，導致學區或帶學位的房子無法兌現承諾，有以下幾種可能：一是因新學校和樓盤補充，學區重新劃分;二是上學資格已被使用，或者只限于一手房業主、業主直系子女等，這種房子再轉讓后就可能導致花錢買了房，孩子還上不了學的情況。

　　趨勢

　　陜西小學生近五年增加40多萬 學區房需求還會增加

　　在義務教育實行“就近入學”的大背景下，由于名校資源的相對稀缺，與名校有關聯的房產價格必然水漲船高，這正是學區房、學位房熱度長盛不衰的原因所在。

　　但不管是學位還是學區房，背后存在的教育溢價必然錨定于名校，并有賴于招生政策的穩定。一旦招生政策發生變化，那么教育溢價也可能會隨之變化，風險陡然增加。

　　80后家長張咪(化名)認為，存量學位房風險太大，現在看來反而還不如學區房更有保證。

　　趙利偉認為，從長遠來看，無論租售同權，還是多校劃片，是教育改革大方向，學區房本身溢價效應必然不會太堅挺。“市場上價格堅挺的房子，除了入學，還要看交通、商業、商務配套等條件加持，才能做到足夠保值。”

　　當然另一個需要正視的現實是：教育需求的不斷增加。據教育部近日公布的《2019年教育統計數據》顯示，近年來，陜西小學在校生數量一直保持明顯增長，比如2019年達到2775874 人 ，相 比 2015 年 的2331094人，最近5年時間增加近20%。結合西安統計年鑒看，截至2018年，西安小學在校學生73.09萬人，大約占到全省小學生數量的27.5%。

　　浙江大學房地產研究中心調研員夏強認為，與醫療資源的匹配問題一樣，教育資源尤其是優質教育資源的不均衡，恐怕不是短時間就能輕易消除的，需要注意的是，影響學校口碑的不僅是教學環境，也不是簡單掛上名校招牌，而是師資及管理建設的系統工程。

　　目前，西安、西咸新區正在實施基礎教育提升三年行動計劃，將會斥巨資新建、改造一大批學校，并引入“名校+”模式來緩解新學校師資力量不足、辦學經驗薄弱的短板。未來能否解決西安優質教育資源的供需問題，甚至讓高熱的學區、學位房降溫，我們拭目以待。 華商報記者 李程 李王艷