入住多年房產(chǎn)證一直辦不下來，頤馨雅苑小區(qū)214戶業(yè)主集體起訴開發(fā)建設單位，不料一審、二審全部敗訴。業(yè)主們分析認為，敗訴的主要原因是簽訂《商品房買賣合同》時被開發(fā)商在約定的具體條款中多加了半句話。

　　辦證時間前加了半句話

　　開發(fā)商稱約定時間未開始計算

　　頤馨雅苑小區(qū)位于西安市未央?yún)^(qū)緯二十八街。該小區(qū)業(yè)委會主任徐先生介紹，小區(qū)共有4棟樓547戶。業(yè)主們?nèi)胱《嗄辏慨a(chǎn)證一直沒有辦下來。

　　“2018年，我向未央?yún)^(qū)法院起訴開發(fā)建設單位西安市投資公司，要求協(xié)助辦理所購房屋的權屬登記，并參照逾期貸款利率支付逾期辦證違約金。開發(fā)建設單位辯稱，雙方合同約定的辦證時間是‘交房后并由相關部門核發(fā)有關文本文件之日起360日內(nèi)’，但目前有關文件相關部門還未核發(fā)，雙方約定的辦證時間尚未開始計算。另外依據(jù)約定，雙方未選擇不退房情形下的違約責任，所以其不應支付違約金。”

　　徐先生說：“‘交房后并由相關部門核發(fā)有關文本文件之日起360日內(nèi)’這個約定，是在住建部制定的《商品房買賣合同》之外加的，買房時很多業(yè)主都沒有注意到。按這樣的約定，若開發(fā)商不履行責任，導致相關部門一直不能辦理相關手續(xù)，開發(fā)商也根本不用考慮賠償責任。但一審法院還是把它作為雙方約定的辦證條件，認為‘截至目前還有規(guī)劃驗收合格證及竣工驗收備案表兩個文本文件有關部門未予核發(fā)，合同約定的辦證條件尚不具備’，駁回了我的訴訟請求。”

　　隨后，他向西安市中級人民法院提起了上訴。

　　“我提起上訴的理由是：合同第十五條‘相關部門核發(fā)有關文本文件’的約定不夠明確，該格式條款未約定開發(fā)建設單位向哪些部門申請，核發(fā)哪些文件，以及申請核發(fā)文件的時間，合同中也無補充條款，屬約定不明。我認為，一審法院認為該條款是辦證條件，據(jù)此認定辦證條件不具備，是理解錯誤。同時我認為，該條款是開發(fā)建設單位惡意添加的辦證附帶條件，妄圖規(guī)避及時辦證義務，違反了相關強制性規(guī)定，擾亂了房地產(chǎn)市場，損害了公共利益。根據(jù)該條款，西安市投資公司可以無限期地拖延辦理權屬登記備案手續(xù)，等于直接免除了及時辦理相關證照的義務。依據(jù)合同法有關規(guī)定，該格式條款應為無效。”徐先生說。

　　二審同樣敗在這個約定上

　　每家最少花費400元打官司

　　近日，徐先生收到了西安市中級人民法院的二審判決書。中院認為，爭議的焦點是“相關部門核發(fā)有關文本文件”的約定是否明確，是否屬于無效格式條款，西安市投資公司應否承擔逾期辦證違約金的責任。該條款雖屬格式條款，但并不屬于合同法第四十條“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”的無效情形，應對雙方有約束力。由于徐先生并未對該條款文字內(nèi)容請求過撤銷或變更，也未提供開發(fā)建設單位故意拖延不履行義務的相關證據(jù)，現(xiàn)以違反合同約定為由，上訴要求建設單位承擔逾期辦證違約責任的請求依據(jù)不足，不能成立，駁回上訴，維持原判。

　　據(jù)了解，和徐先生一起起訴開發(fā)建設單位的，還有213戶業(yè)主。為了打官司，業(yè)主最少花費了400元，多的花費3300元。

　　徐先生介紹，在違約責任的約定方面，開發(fā)建設單位只是在和1號樓業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中，約定了不退房情況下開發(fā)建設單位的違約責任;但2號樓、3號樓、4號樓均未約定不退房情況下開發(fā)建設單位的違約責任。

　　6月24日，在頤馨雅苑小區(qū)，很多業(yè)主表示不解。“我們?nèi)胱∷奈迥炅耍F(xiàn)在房產(chǎn)證還沒有辦下來。當時買房簽合同時，售樓人員說在哪兒簽字我們就簽字，根本不給解釋，大部分人都是這樣子。假如開發(fā)商一直達不到有關部門要求的標準，是不是可以一直不給我們辦證。”

　　西安中院：約定若不違法又經(jīng)雙方同意

　　原則上不會質疑

　　對于此案，西安市中級人民法院民事審判第二庭負責人表示，在住建部的《商品房買賣合同》標準示范文本上加約定內(nèi)容，法院在審理時，首先要看是否違反了法律規(guī)定。如果不違背法律法規(guī)，雙方又同意這樣約定，那么本著契約自由的精神，法院原則上是不會提出質疑的。而且，開發(fā)商在這些文字的下面加了橫線，也起到了提示的作用。

　　華商報記者注意到，5月24日西安市住房和城鄉(xiāng)建設局在官方網(wǎng)站發(fā)出通知，要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，從5月28日應使用新版《商品房買賣合同(預售)》《商品房買賣合同(現(xiàn)房)》示范文本與購房人簽約。在不動產(chǎn)登記這塊內(nèi)容的約定上，西安市新版《商品房買賣合同》預售和現(xiàn)房的示范文本都是這樣約定的：“因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起×日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第×種方式處理……”在天數(shù)前留的只是一個填寫具體天數(shù)的空隙。

　　本來只是填上一個明明白白的辦理產(chǎn)權登記證書需要的天數(shù)而已，開發(fā)商卻加上了半句話，把本來明明白白的天數(shù)約定得不清不楚，這對開發(fā)商來說當然是好事，但對購房者來說就不是什么好事了。

　　建議：簽合同時仔細閱讀內(nèi)容

　　有不合適的地方要提出來

　　對于這個問題，西安中院民事審判第二庭負責人表示，會高度關注此案可能帶來的社會效應問題。他建議廣大購房者，在簽訂購房合同時一定要注意仔細閱讀條款約定，遇到不合適的地方要提出自己的意見，覺得有問題，就不要急著簽合同。

　　頤馨雅苑業(yè)委會主任徐先生表示，他們請教了律師，寫了判后答疑申請書，希望法院能就一些具體問題給出解答。 華商報記者 馬虎振 實習生 韓笑