5月全國各地樓市調控政策發布次數刷新單月紀錄。為何政策發布如此頻繁?這一波調控有哪些新變化?房價未來會怎么走?這都是民眾頗為關注的問題。

　　40城、50次!5月樓市調控政策發布次數創紀錄

　　中原地產研究中心統計數據顯示，2018年1-5月，全國房地產調控政策發布次數多達159次，比2017年1-5月增加60%。

　　其中，5月份，全國超過40個城市發布調控政策，當月累計多達50次，單月房地產調控政策次數刷新了歷史紀錄。

　　記者注意到，5月份發布調控政策的城市有武漢、江門、哈爾濱、長沙、佛山、北京、石家莊、東莞、威海、貴陽、長春、丹東、太原、成都、聊城、重慶、三明、寧波、天津、銀川、珠海、濟南、廈門、德州、西安、大連、福州、青島、惠州、贛州等，主要以三四線城市為主。

　　為何政策發布如此頻繁?

　　中原地產首席分析師張大偉說，近幾個月，雖然一二線熱點城市房價依然平穩，但三四線城市房價出現波動，這是政策密集發布的最核心原因。

　　國家統計局數據顯示，4月，一線城市新房和二手房價格環比分別持平和下降，三線城市新房和二手房價格環比漲幅均有所擴大。

　　5月份房價變化情況如何?國家統計局根據日程安排在6月15日公布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》將給出答案。

　　不過在成交量方面，樓市正出現交易回暖勢頭。據易居研究院監測，5月份40個典型城市成交面積環比增加12%。4個一線城市新房成交面積環比增加29%;18個二線城市新房成交面積環比增加11%;18個三四線城市新房面積環比增加12%。

　　三四線、部分二線城市樓市為何升溫?

　　地方棚改政策帶動了三四線城市的住宅銷量，一季度部分三四線城市推進棚改力度仍然較強。川財證券報告指出，國家通過貨幣補償盤活棚戶區居民不動產資產，大幅提升居民購買力，拆遷同時也創造了居民住宅需求和地產下游消費需求。

　　“各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產市場的上漲預期。”張大偉說。據不完全統計，僅5月份，就有南昌、呼和浩特等超過15個城市發布了人才政策，其中近半是三四線城市。

　　“政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度。”社科院城市發展與環境研究所副研究員王業強說，但隨著去庫存政策逐漸退出，預計下半年三四線市場調整將會出現。

　　這一波樓市調控有何新變化?

　　記者梳理發現，各地發布調控政策的內容包括收緊限購和限售、強化商品房預售價格管理、調整貸款比例、發展租賃市場等。

　　例如，哈爾濱規定，對主城6區3年內新購商品住房實施限售;成都提出，將限購對象由自然人調整為家庭;東莞對原限價政策升級，規定新房售價一經備案不得上調;青島提出，支持房企將經營方式從銷售向租售并舉模式轉變，將新建商品房項目中長期持有的部分房源用于租賃。

　　相比傳統的限購限貸，今年樓市調控一大變化是，實施搖號購房的城市不斷增加。截至目前，已有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州7個城市發布了搖號購房政策。

　　5月，一些搖號購房城市的部分樓盤出現排長隊買房、中簽率創新低，甚至違規操作的現象。例如，由于報名人數太多，杭州部分樓盤中簽率低于10%，有的熱門樓盤中簽率甚至不到2%。而西安某樓盤公開搖號時存在違規銷售行為，部分公職人員受到處分。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波說，搖號可保障購房者更為公平地獲得購房權利，也能從側面打擊收取“茶水費”、內部關系買房等行為。搶號和中簽率低并不是搖號制度本身的問題，是由于新房限價，比二手房價格低。　 　　未來如何調控?更多城市買房要搖號嗎?

　　4月底和5月初，住建部分兩次約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。被約談城市主要集中在東北、中西部，以及出臺自由貿易政策的海南，而不是房地產市場傳統的一線和強二線城市。

　　目前，被約談的合肥、佛山、哈爾濱、長春、貴陽、成都、太原等城市已出臺調控政策予以回應。多位業內人士分析，這代表住建部“預警——約談——問責”機制的落地實施。

　　易居研究院報告顯示，5月份，7個本輪調控較嚴的三四線城市(限購或限貸)新房成交面積環比減少2%;11個本輪未調控或弱調控(僅限售)的三四線城市新房成交面積環比增加20%。

　　上述報告中的18個三四線城市為：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關、珠海、中山、徐州。

　　張波指出，“因城施策、分類調控”的政策還將持續，房價上漲明顯城市的調控力度會加強。限購力度并不會減弱，限購加碼的城市還有可能增加。

　　“供需緊張、房價上漲的城市均有可能會實行搖號購房，預計未來將有超過20個城市會執行官方搖號的售房政策。在搖號時，剛需、無房戶將優先選擇房源。”張大偉說。

　　張波也認為，在樓市調控的大背景下，一定會有更多城市跟進搖號買房，搖號買房會出現在兩類城市，一類是樓市熱度較高的城市，包括房價上漲壓力較大、供需矛盾突出的城市，以新一線城市和部分熱點三四城市為主;另一類是存在較多樓市亂象亟待規范的城市，違規現象包括捂盤惜售、收取“茶水費”、未公示開盤房源等，通過搖號可以同步加強規范。((記者 邱宇)