房屋“隱形共有”，繼承人或利益受損

在夫妻關系存續期間，夫妻共同財產是一個不可分割的整體。(圖文無關)

　　婚前財產協議的簽訂必須采用書面形式。

　　近年來，身邊突然離去的人士越來越多，部分還是正處于青壯年的家庭頂梁柱，猝死多數源于工作生活壓力大或者隱性疾病。對于正在供樓或者置購一些房屋的人士來說，身后事中的房屋分配分分鐘意味著過百萬的遺產。記者得知一個年輕人猝死后的身后事糾紛，就與房屋有關。

　　案例：

　　金先生(化名)創業中猝死，遺留下孤兒寡母，也因為他的突然離去，他隱藏的秘密——以婚外情情人名義購房才被家人知道。就他遺產的房產分配，現在家人各有爭端，主要問題如下:

　　1.以“隱形人”名義買的房，如何可以追回?

　　2.他與妻子購婚房一套，當時只寫了女方名字，后來他希望加名，與妻子協調未果。除他身后遺下妻子與一兒一女外，鄉下還有老父，鄉下親人擔心房產被他妻子擅自處置。對于房產隱形共有人去世的情況，房產該怎么處置?

　　記者就金先生家人面臨的兩個問題咨詢了廣東格林律師事務所律師楊金娜，如何預防這類問題尋找法律意見。楊金娜建議，年輕人可以為應對突然發生的變化，提前訂立婚前財產安排或“平安紙”(遺囑)。合富置業、中原地產匯瀚按揭人士也對房屋遺產繼承以及放售提供了專業意見。

　　問題解答：“隱形共有”房屋只可追回本金，可通過訴訟進行遺產分割

　　楊金娜律師告訴記者，以“隱形人”名義買的房，配偶一方可以以損害共同人合法權益為由向法院起訴請求返還購房款;在夫妻關系存續期間，夫妻共同財產是一個不可分割的整體，非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當協商一致。金先生在未征得配偶同意的前提下，用夫妻共同財產以“隱形人”的名義購買房屋，嚴重損害了配偶的財產權益，“隱形人”應當返還不法取得的房款。這幾年廣州房產錄得不錯的升值，“隱形人”的房屋獲得了幾倍的升值。據楊金娜律師分析，按照物權法規定房屋登記在他人名下，金先生的遺孀只可以追討金先生挪用給他人買房的錢，不可以分享樓市增值的成果。

　　如果金先生隱形共有的房屋是婚后購買的婚房，雖然登記在女方名下，仍然屬于夫妻共同財產，金先生去世后，該房產的1/2屬于金先生的遺產，由兒子、女兒、妻子、父親四人共同平均繼承，每人繼承金先生遺產的1/4份額，老父親實際占有房產的1/8份額。老父親若擔心房產被他兒媳擅自處置，可以進行遺產繼承分割，將老父親及其他繼承人的名字全部登記在不動產證上。具體的流程為：就遺產糾紛到法院起訴兒媳，待法院出具判決書即可到不動產登記中心進行重新出證。

　　房產法律知多D之一:

　　婚前財產協議、“平安紙”該如何訂立

　　都市人意外頻生，無論家財萬貫還是薄有積蓄，人人都希望可以把身邊人照顧好，故此婚前財產協議越來越普遍，“平安紙”也不再是老人家的“專利”。律師楊金娜在多年執業中也就一些年輕人訂立婚前財產協議或者“平安紙”提供過法律意見。她處理過的婚前財產協議，一般涉及房產及股權處理。對于婚前財產協議，楊金娜律師表示，協議約定的內容可以是婚前財產及婚后財產各自所得歸各自所有或部分各自所有、部分共同所有。律師提醒廣大市民在簽訂婚前財產協議時應注意以下問題：

　　(一)婚前財產協議的簽訂必須采用書面形式。

　　(二)婚前財產協議中要明確婚前財產的范圍，一般包括男女雙方婚前的存款，房產，車子，其他貴重物品等。

　　(三)在協議中要明確婚前財產婚后共享的比例。

　　(四)財產描述要明確。

　　楊金娜律師告訴記者，在實踐中，由于財產描述不明確最終導致認定協議約定不明而不予確認的案例不在少數。比如房產的描述，很多當事人在作婚前財產協議時，對于一方的婚前房產只是寫“某某小區的房屋歸雙方共同所有”，正確的描述應該是“坐落于某市(縣)xx街xx號房產由雙方共有”。

　　婚姻法及其司法解釋雖然對房產有規定，但是也需要提前約定，雙方的約定可以完全按照當事人自己的意愿進行處理，可以將一方的婚前財產約定為歸另一方所有，也可以將婚后的房產約定歸某一方單獨所有等等情況，當事人對財產有約定的從約定，沒有約定才會按照法定處理。對于“平安紙”的訂立，楊金娜律師建議，事主可以在平安紙上明確載明自己在XXXX房產中的份額歸XX繼承。

　　房產法律知多D之二：

　　房屋遺產如何繼承

　　據合富房地產服務中心資深經理梁文耀表示，目前就產權人去世的房屋繼承途徑，一共有兩種：一種是繼承人直接去不動產登記中心辦理房產繼承，無中間費用;另一種途徑則是去公證處辦理繼承公證，再去不動產登記中心辦理房屋繼承，費用約為房屋評估1.6%~1.8%。梁文耀表示，產權人去世后，直接去不動產登記中心辦理房屋繼承的情況，適合繼承順序清晰且無糾紛的情形，繼承人準備好死亡證、身份證復印者(已故者的身份資料)，結婚證，街道或原單位開具的親屬證明，父母、配偶、子女(身份證和戶口簿)，不動產證，查冊表等資料，即可直接前往不動產登記中心即可辦理。

　　如果繼承順序較為復雜，繼承人散落在各地，則適合到公證處辦理繼承公證，公證處會就已故者的親屬關系確立遺產的繼承和分配，不能前往辦理房產繼承的也可以在公證處一并辦理委托公證。公證處長期辦理此類遺產繼承的公證，在公證處現場有專人接待和指導。

　　據梁文耀透露，如果繼承人所繼承的房屋份額不超過50%，不計

　　入限購套數，免受日后房屋限購政策的影響。舉例說，如果一個房屋由兩個人繼承，兩個人名下各有一套和兩套物業，假設A君名下有一套，B君名下有兩套物業，兩人根據繼承順序可以各獲得50%的房產份額，兩人最好協商，A君獲得49%的份額，B君獲得51%的份額。日后A君的家庭希望購房，該家庭的套數不受這個49%份額的房屋套數影響。

　　房產法律知多D之三：

　　接手“隱形共有”的房屋會不會有麻煩

　　匯瀚按揭業務總監何志雄告訴記者，針對金先生的案例，目前不動產登記中心對“隱形共有”有兩種處理辦法。對于一手房改房，出售時必須配偶前去簽字，無論這位配偶有沒有在房產證上“落名”。而對于商品房，則遵循物權登記的原則，誰擁有就誰有權處置。交易遞件時不需要提供配偶資料。在這類房屋出售時，大部分銀行都需要業主配偶在按揭合同上簽名，就是為了防范“隱形共有”單方出售的糾紛。

　　購房者一不留心就可能買到“隱形共有”的房屋，何志雄認為，即使房屋日后有原業主之間的糾紛，只要新買家被確認為“善意第三方”，物權不會因官司而有所改變，但他建議雙方應該真實報價，以免日后因為作價低于市場價而不被認為是“善意第三方”。

　　房屋通過繼承而重新出證，在不動產證的房產來源一欄會寫上“繼承”二字。何志雄表示，大部分購房者對于來源為繼承的房屋都不會特別忌諱，部分看樓者會問房屋來源，有經紀會主動告知。他建議對房屋來源有忌諱的人士可以到派出所、管理處或街坊、保安處進行詢問。(李鳳荷)