隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸惡化，在國(guó)內(nèi)外融資環(huán)境嚴(yán)峻背景下，房企2019-2020年想要“活下去”，最需要警惕就是融資困難導(dǎo)致的資金面問(wèn)題。

　　同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，環(huán)比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%，再創(chuàng)2018年全年度歷史新低。從走勢(shì)來(lái)看，自2018年5月以來(lái)，房企融資情況一直不太樂(lè)觀，雖7月、8月小幅回溫，但融資額與2018年前四個(gè)月相差甚遠(yuǎn)。9月融資總額更是降至冰點(diǎn)，創(chuàng)本年度歷史融資額新低。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉10月12日在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，目前來(lái)講，除了正常的融資渠道，只有開(kāi)發(fā)貸相對(duì)來(lái)說(shuō)還能進(jìn)行。開(kāi)發(fā)貸之外的融資渠道，基本上全被關(guān)閉了，包括有一些創(chuàng)新型的融資渠道。也就是說(shuō)，目前能夠提供開(kāi)發(fā)企業(yè)解決資金問(wèn)題的融資渠道非常有限。

　　融資環(huán)境嚴(yán)峻

　　受嚴(yán)格調(diào)控影響，房企融資環(huán)境正持續(xù)惡化。在強(qiáng)管控、高成本背景下，房企融資難度系數(shù)加大。

　　同策咨詢研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月債權(quán)融資額為441.18億元，占房企融資總量的99.56%，環(huán)比下降26.72%。其中公司債(215.69億元，占比48.68%)、其他債權(quán)融資(130.04億元，占比29.35%)、境內(nèi)銀行貸款(56.43億元，占比12.73%)、信托貸款(39.03億元，占比8.81%)、中期票據(jù)、委托貸款和海外銀團(tuán)貸款融資金額為0。

　　具體來(lái)看，第一名，公司債融資金額為215.69億元，較8月上漲9.81%;位居第二的其他債權(quán)融資方式融資總額為130.04億元，較8月減少35.16%。第三名境內(nèi)銀行貸款融資56.43億元，環(huán)比減少42.28%;第四名信托貸款融資金額39.03億元，環(huán)比減少55.06%;中期票據(jù)以及海外銀團(tuán)貸款和委托貸款的發(fā)行。

　　不過(guò)，從融資成本來(lái)看，9月房企融資成本高居不下，普遍在7%-8.5%。在已披露的數(shù)據(jù)中，9月融資成本最低的一筆是萬(wàn)科于2018年9月21日發(fā)行的2018年度第六期超短期融資券，發(fā)行金額為20億元，利率為3.35%。其次，保利地產(chǎn)全資子公司恒利(香港)置業(yè)有限公司通過(guò)其境外全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外發(fā)行5億美元的五年期固息債券，債券票面利率4.75%。旭輝控股發(fā)行的于2022年到期的3億美元的優(yōu)先票據(jù)的票面利率為5.5%。融資成本最高的是華夏幸福境外間接全資子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENT LTD。 向境外專業(yè)投資人發(fā)行的高級(jí)無(wú)抵押定息債券，票面利率為9%。總體來(lái)說(shuō)，本月房企融資成本較高，普遍在7%-8.5%。

　　受市場(chǎng)調(diào)控及監(jiān)管的影響，境外融資難度系數(shù)大，但相比境內(nèi)融資渠道處處受阻，境外發(fā)債依然是房企重要的融資方式。9月，境外融資回溫上升，外幣融資總額151.92億元，環(huán)比上月外幣融資金額上漲83.99%，境外成功發(fā)行幾乎都來(lái)自公司債渠道，9月公司債215.69億元，其中境內(nèi)發(fā)行64億元，境外發(fā)行151.69億元人民幣。同策研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年9月房企融資仍以人民幣為主，美元次之、港元第三。其中，美元融資總額151.69億元人民幣;港元融資總額為0.23億元人民幣;本月無(wú)以其他外幣為貨幣單位的融資行為。

　　據(jù)張宏偉介紹，“金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)發(fā)商投資有白名單。具體會(huì)劃分A類B類C類。A類和B類開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境相對(duì)寬松一些，C類相對(duì)緊張，融資成本也高。白名單之外的開(kāi)發(fā)商就很難獲得融資。從這個(gè)角度來(lái)講，即使降準(zhǔn)，市場(chǎng)上有錢，由于金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的信用管控比較嚴(yán)格，有這個(gè)A類B類C類白名單之后，開(kāi)發(fā)商也不一定能夠拿到錢，所以說(shuō)現(xiàn)在資本市場(chǎng)還是比較嚴(yán)格的。”

　　據(jù)一家房企融資部負(fù)責(zé)人介紹，“目前房地產(chǎn)的融資環(huán)境面臨強(qiáng)調(diào)控，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控也比較嚴(yán)厲。首先整個(gè)融資渠道全面收縮，現(xiàn)在能夠融資的渠道大幅度減少，銀行、信托、基金、保險(xiǎn)和證券和第三方理財(cái)和一些資產(chǎn)管理公司等這些融資渠道對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更加嚴(yán)格苛刻的要求，很多渠道的業(yè)務(wù)規(guī)模和品種種類進(jìn)行收縮，正常的融資渠道比較少，融資成本也顯著上升。”

　　頭部效應(yīng)明顯

　　盡管房企融資環(huán)境并不樂(lè)觀，但開(kāi)發(fā)商的求生欲非常強(qiáng)烈。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，多家房企在資本市場(chǎng)開(kāi)啟融資動(dòng)作。10月來(lái)，雖然有長(zhǎng)假，但截至日前，房企對(duì)外公布的融資計(jì)劃已經(jīng)數(shù)百億。雖然海外融資成本明顯上漲，還要疊加匯率的波動(dòng)，但房企在資金壓力下，依然對(duì)海外融資有著巨大需求。

　　10月9日，茂業(yè)國(guó)際控股有限公司發(fā)布公告稱，公司擬額外發(fā)行于2020年到期的美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，并且，新票據(jù)將與此前發(fā)行的1.5億美元13.25%的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)合并及組成單一系列;10月8日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，其公開(kāi)發(fā)行130億公司債券已獲得批準(zhǔn);陽(yáng)光100擬額外增設(shè)10億股新股 法定股本增至4000萬(wàn)港元;10月8日晚間，四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告稱，25億元公司債獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)批文。

　　億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，融資相對(duì)來(lái)講還比較正常。首先是最近有不少企業(yè)到香港上市;其次發(fā)債減緩。但整個(gè)房企的融資頭部效應(yīng)更加明顯，大房企的融資能力更強(qiáng)，小房企融資環(huán)境比較嚴(yán)峻。大的趨勢(shì)上來(lái)看，呈現(xiàn)表外轉(zhuǎn)表內(nèi)、非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)的趨勢(shì)。此外，還有不少企業(yè)在爭(zhēng)取標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品。

　　資金面緊張是房企關(guān)注融資原因之一。張宏偉認(rèn)為，目前現(xiàn)在為止來(lái)講，基本上這個(gè)除了個(gè)別的央企國(guó)企資金面不緊張之外，其他大部分企業(yè)資金面普遍性緊張。于是眾房企都開(kāi)始降價(jià)，快速回籠資金。因?yàn)闆](méi)辦法借新還舊，只能通過(guò)降價(jià)、快速回款來(lái)滿足企業(yè)現(xiàn)在的資金需求。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉也認(rèn)為，從資金面情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度收緊。從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力。在該背景之下，房企發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。對(duì)房企而言，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年，而且趨勢(shì)看，2019年依然將持續(xù)資金壓力。

　　上述房企人士也認(rèn)為，房企融資環(huán)境未來(lái)會(huì)更加惡劣。“特別對(duì)于排名比較靠后的房企，如果不加速擴(kuò)張?zhí)嵘琶脑挘袌?chǎng)份額逐漸縮小，就更難融資，形成惡性循環(huán)必然會(huì)被市場(chǎng)拋棄。但擴(kuò)張也存在問(wèn)題。調(diào)控有可能造成房?jī)r(jià)下跌，很有可能造成‘面包比面粉貴’的狀況，也有可能賣不掉，形成庫(kù)存和爛尾。”

　　顯然，房企過(guò)冬心態(tài)更加明顯。 “現(xiàn)在這種情況，房企還是準(zhǔn)備過(guò)冬。大家對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)變化和未來(lái)投資預(yù)期都不高。房企融資還是以現(xiàn)金為王，希望能夠有更多的現(xiàn)金來(lái)過(guò)冬。”

　　張宏偉也認(rèn)為，“由于資金緊張，房企準(zhǔn)備過(guò)冬，但也有不少企業(yè)還是在繼續(xù)謀發(fā)展。企業(yè)的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)率或者銷售增長(zhǎng)率應(yīng)該還會(huì)保持一定速度。緊張只是相對(duì)的，但并不是說(shuō)這個(gè)月資金就會(huì)斷。擴(kuò)張還應(yīng)該會(huì)一直進(jìn)行，但是會(huì)對(duì)方式方法作出調(diào)整。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張方式已經(jīng)從激進(jìn)轉(zhuǎn)為相對(duì)穩(wěn)健，策略已經(jīng)有了改變。只要資金面不是緊張到斷裂的程度，還是會(huì)繼續(xù)穩(wěn)健地往前走的。”